房东未及时维修导致租户生活不便，是否有权减免租金？

房东未及时维修导致租户生活不便，是否有权减免租金？

在租赁关系中，房东的主要义务之一是保证租赁物的正常使用，包括必要的维修和保养。根据《合同法》第217条，房东应当保持租赁物的适租状态，并承担非因承租人原因造成的租赁物损坏的修复责任。若房东未能履行这一义务，租户的权利受到侵犯，理论上租户可以据此主张权益，包括要求房东尽快维修或减免相应租金。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国合同法》第217条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。出租人未履行维修义务的，承租人可以要求出租人履行维修义务，出租人应当在合理期限内履行。出租人未履行的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

2. 《商品房屋租赁管理办法》第十二条：“出租人应当按照合同约定履行房屋维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复房屋及其附属设施，影响承租人正常使用的，应当承担赔偿责任。”

续租优先权在何种情况下会失效？

续租优先权通常体现在租赁合同中，赋予承租人在租赁期满后有优先选择继续租赁的权利这种权利并非无条件的，其有效性可能在以下几种情况下失效：

1. 合同约定失效：如果租赁合同中明确规定了续租的条件和期限，而承租人未在规定的时间内提出续租申请或未满足特定条件（如支付租金、保持房屋完好等），则续租优先权可能会失效。

2. 法律法规限制：根据《合同法》和《物权法》，如果出租人需要将房产用于自住、拆迁、改造或其他法律法规允许的情况，且无法提供类似替代物业，那么他们有权不向承租人提供续租。

3. 房屋性质改变：例如，如果租赁的房屋被政府征收或者变为公共设施，那么原有的租赁关系将自然终止，续租优先权也就无法行使。

4. 出租人出售房产：如果出租人决定出售房产，新的所有权人不受原租赁合同约束，除非他们在购买时同意接受租赁条款，包括续租优先权。

5. 承租人违约：如果承租人在租赁期间严重违反合同，如长期欠租、破坏房屋等，出租人可能有权解除合同并拒绝续租。

【相关法条】

1. 《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

2. 《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

以上法规并未直接规定续租优先权的失效情况，但通过解释和案例法，可以推断出上述可能影响续租优先权的情况。具体情况下，还需要参照当地的具体法规和司法实践。

租户有权因房东未及时维修导致的生活不便要求减免租金，但这需要基于合同条款和实际损失情况。建议租户首先尝试与房东协商解决，如无法达成一致，可以寻求法律途径解决，如向法院提起诉讼。在此过程中，租户应保留好所有相关证据，如维修申请记录、影响生活的证明等，以便于维护自己的合法权益。