出租人能否因未收到房租立即驱逐承租人？

出租人能否因未收到房租立即驱逐承租人？

1. 违约责任与合同解除权：根据《民法典》第七百二十二条，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人有权解除合同。这意味着，承租人未按约定支付租金构成违约，出租人有权主张解除租赁关系。

2. 禁止私力救济：尽管出租人有解除合同的权利，但在实际操作中，出租人并不能立即采取自行驱逐承租人的行为。根据《民事诉讼法》第一百零六条及《治安管理处罚法》第二十三条的规定，任何公民、法人或其他组织在争议解决过程中，不得以非法手段侵害他人人身、财产权益，否则将承担相应法律责任出租人不能擅自采取断水、断电、强行闯入等方式驱逐承租人，这些行为均属违法。

3. 法定解除程序：当承租人欠租时，出租人应通过合法途径行使权利。首先，出租人可以书面催告承租人在合理期限内支付租金。若承租人仍未支付，出租人可依据《民法典》第五百六十五条的规定，向人民法院提起诉讼或申请仲裁，请求解除租赁合同，并要求承租人搬离房屋、支付欠租及违约金等。在法院判决或仲裁裁决生效后，如承租人仍拒不搬离，出租人可申请法院强制执行。

引用法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第七百二十二条、第五百六十五条

2. 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零六条

3. 《中华人民共和国治安管理处罚法》第二十三条

房屋损坏是否可扣除全部押金？

在处理房屋租赁合同关系中关于押金扣除的问题时，应遵循《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）、《城市房地产管理法》以及《合同法》等相关法律法规的规定，并结合租赁合同的具体约定进行判断。

1. 租赁合同约定：首先，需要查看租赁双方签订的书面租赁合同，看其中是否对房屋损坏情况下押金的扣除有明确约定。如合同明确规定，因租户原因造成房屋损坏，出租人有权扣除相应押金作为赔偿，则在租户确实导致房屋损坏的情况下，出租人可以按照合同约定扣除相应押金。

2. 损失评估与押金金额：即使合同允许扣除押金用于赔偿房屋损坏，也需遵循公平原则，扣除金额应与实际损失相当。如果房屋损坏程度轻微，修复费用远低于押金数额，那么扣除全部押金将构成过度赔偿，不符合法律规定。反之，若损坏严重，修复成本超过押金，出租人仅能扣除押金，不足部分仍可依法向租户追偿。

3. 举证责任：根据“谁主张，谁举证”的原则，出租人欲扣除押金，须提供证据证明房屋损坏系由租户过错造成，且具体损害情况及修复费用。这通常包括但不限于：房屋交付时与退租时的对比照片、维修清单及发票、第三方鉴定报告等。若无法有效举证，无权单方面扣除押金。

4. 合理损耗与正常磨损：根据民法典规定，租赁物在正常使用过程中受到的损耗，不应由承租人承担责任对于因时间推移和正常使用导致的房屋自然老化、轻微磨损，出租人无权以此为由扣除押金。

引用法条：

1. 《中华人民共和国民法典》第七百一十一条：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”

2. 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

3. 《城市房地产管理法》第五十四条：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务。”

4. 《合同法》第二百一十九条：“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”房屋损坏是否可扣除全部押金，取决于租赁合同的具体约定、房屋损坏程度与实际损失、租户是否存在过错等因素。在符合法律规定及合同约定的前提下，出租人可以扣除押金以补偿因租户原因造成的房屋损坏，但扣除金额应与实际损失相符，不得过度扣除。同时，出租人需承担举证责任，证明房屋损坏与租户行为之间的因果关系及具体损失金额。对于因合理损耗或正常磨损导致的房屋状况变化，出租人无权扣除押金。

虽然承租人未支付租金时，出租人依法享有解除租赁合同的权利，但不能立即驱逐承租人。出租人应遵循法定程序，先进行催告，若承租人仍未支付租金，再通过诉讼或仲裁途径解除租赁合同，并申请法院强制执行。在纠纷解决过程中，任何一方都应遵守法律规定，避免采用私力救济手段，以保障自身权益的同时，维护社会秩序和谐稳定。建议出租人在遇到此类问题时，及时咨询专业律师，确保采取合法有效的措施应对。